所有者不明土地の解消に向けた法改正～民法編～

１　所有者が不明な土地の問題

　「所有者不明土地」とは、「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地」、又は「所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地」のことを言います。

　このような土地の占める割合は、日本全国でみると九州本島の大きさに匹敵するとも言われており、公共事業等の支障になったり、民間による土地の利用を妨げたり、放置されることで隣接地の所有者が困ったりする、という問題が生じています。

　そこで、国は、所有者不明土地の「発生予防」、「利用の円滑化」という主に二つの観点から、民法改正や新法（相続土地国庫帰属法）制定など民事法制の基本的な見直しを行っています。

　ここでは、民法改正について簡単にご紹介します。なお、ご紹介するものはいずれも令和５年４月１日から施行（運用開始）されます。

２　「共有」制度の見直し

（１）共有物の変更（軽微変更）における同意要件の緩和

 共有物に変更を加えるためには、共有者「全員」の同意が必要でしたが、法改正により、「軽微な変更」（形状や効用の著しい変更を伴わないもの）については、「持分価格の過半数の同意」で可能となりました。

「軽微な変更」の該当性については事例ごとに判断されますが、法務省民事局の説明では、例えば「砂利道をアスファルトで舗装する」ことや、土地ではありませんが「建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕工事」などが該当すると解されています。

（２）共有関係解消のための仕組み

　所在不明等の共有者（不明共有者）がいる場合、これまでは「不在者財産管理人」制度を利用するなどしなければ、売却など処分できませんでした。

　今回の法改正により、他の共有者は、地方裁判所の決定を得て、不明共有者以外の共有者全員の同意により、このような処分が可能となる仕組みが導入されました。

３　土地・建物に特化した財産管理制度の創設

　現行制度では、所有者不明土地（建物）について誰かに管理を求めたい場合、不在者財産管理人制度を利用するなどして、当該不明所有者の財産全体の管理を求める制度しかありませんでした。また、所有者は明らかでも管理が不適切な土地（建物）については、当該所有者に適切な管理を求めるしか方法がありませんでした。

　そこで、このような「所有者不明土地（建物）」や「管理不全土地（建物）に特化した、いわば「財産単位」の管理を行う管理人制度が新設されました。

４　まとめ

　費用負担や適用基準、使い勝手の問題など課題もありそうですが、今後、これら制度の積極的な利用により、所有者不明土地の予防・解消が期待されそうです。

（弁護士　小山　明輝）